¿Cuánto cobra el arquitecto por el proyecto y la dirección de obra?

Mi nombre es Jorge Blanco, soy uno de los arquitectos del estudio DDAU arquitectos, y si estás en ésta situación, acompáñame y espero que puedas hacerte una idea del orden de precio que debes tener en mente

Preguntar cuánto cuesta el proyecto de una casa es como preguntar cuánto cuesta un cuadro.

No es como el m3 de hormigón o el kg de acero, cuyos precios deberían ser parecidos en los distintos presupuestos que tengas para hacer tu casa.

Hay tres parámetros que van a ser importante para definir el precio del proyecto, que son relativamente parecidos a los que tendría el cuadro del ejemplo de antes.

Autor, tamaño y complejidad.

Hace años, los colegios establecían los honorarios por redacción de proyecto y dirección de obra que eran obligatorios y dependían del tamaño de la obra, el presupuesto y la complejidad. Todos los arquitectos debían cobrar lo que establecían los baremos colegiales, ni más ni menos. Posteriormente los honorarios se liberalizaron y éstas tarifas fijas se convirtieron en baremos orientativos.

Finalmente en el año 2009, la ley ómnibus prohibió también que los colegios estableciesen éstos honorarios orientativos de cara a la liberalización completa del sector.

Desde entonces, cada estudio fija sus honorarios de forma libre en función de sus costes, beneficio esperado, o los parámetros que estime oportuno.

Lo más normal es que tenga que ver con el tamaño del proyecto y de la complejidad de éste. Como puedes ver son los mismos parámetros que antes condicionaban el precio obligatorio.

De hecho nosotros, como la mayoría de los estudios que conozco, usamos las tablas que en su día editaron los distintos colegios con carácter orientativo y el importe lo ajustamos en función del nivel de complejidad específico del proyecto.

No es lo mismo diseñar una vivienda de lujo con materiales que puedan requerir planos de despiece y montaje, diseño de iluminación, falsos techos.. etc que un edificio de viviendas de bajo coste con una misma tipología de vivienda que se repite muchas veces, o con acabados que no requieran condiciones especiales de diseño o instalación.

Como lo hacemos nosotros en nuestro estudio es de la siguiente manera:

Primero tomamos las antiguas tablas de honorarios orientativos del Colegio de Arquitectos de Madrid.

Éstas tablas establecían el coste de referencia de la vivienda unifamiliar aislada en 900€/m2

A partir de aquí se aplica un porcentaje sobre el presupuesto resultante que va desde el 11,75% para viviendas de menos de 300 m2 al 10% para viviendas de 1.000 m2.

Sobre un ejemplo de una vivienda de 400 m2, el coste estimado de construcción (con referencia a éstas tablas de hace casi 15 años) sería de 400×900= 360.000€

Para 400 m2, el porcentaje de las tablas recomendadas es de 11,5%, lo que daría 41.400€ de honorarios base.

Para 200 m2, el coste teórico serían 180.000 y el porcentaje un 11,75% por lo que los honorarios base serían 21.150€

A partir de aquí, hay otra serie de elementos tabulados que podrían subir el presupuesto de proyecto y dirección de obra, como podrían ser una implantación complicada, bien porque el edificio se encuentre en casco histórico, haya que empelar sistemas tecnológicos o estructurales complejos, bien porque se requiera unas características funcionales o de diseño especialmente complicadas, etc

Pero la verdad es que éste valor resultante podría ser lógico hace años, o pueda serlo para estudios de reconocido prestigio o renombre. Como los honorarios son libres, algunos podrán establecerlos más altos. Pero lo normal, es aplicar una bajada respecto a éstas tarifas.

La clave es ¿cúanto es lógico y cuánto es excesivo?

Cada estudio tiene, como dije antes, que analizar su situación y a partir de ahí, valorar su trabajo y los costes que vaya a tener. Y muy importante las horas que vaya a dedicar. La distancia a la obra, o si piensa aprovechar algún proyecto que ya tenga y hacer un “copia-pega” pueden hacer variar este precio. Es muy importante que se defina el tipo de proyecto que se va a requerir. No es lo mismo que se quiera una vivienda minimalista principalmente funcional y con unos requisitos de composición sencillos, en una parcela sin desnivel. O que lo que se busque sea una vivienda con riqueza espacial, un revestimiento que haya de diseñar los despieces, o unas instalaciones o estructuras de características especiales de diseño, y por tanto, con múltiples necesidades que obligarán a aumentar el número de horas de dedicación a un proyecto.

Lo normal, entre los estudios que conozco es que hagan una bajada entre el 15 y el 30%, por lo que el precio de honorarios de proyecto y dirección de obra de arquitecto, para el ejemplo que poníamos antes de vivienda de 400 m2 , los honorarios de proyecto y dirección de obra de arquitecto, estarían en el entorno de los 30.000€. Para una de 200m2 básica, estarían a partir de los 16.000€.

Normalmente éstos honorarios se repartirán en un 70% en la fase de proyecto y un 30 en la dirección de obra, aproximadamente.

Estoy convencido que habrá a quien éstos honorarios le parezcan escasos, y quién los considere excesivos.

Por supuesto se pueden hacer proyectos y direcciones de obra más económicas que las referencias que os hemos dado, pero siempre a costa de reducir las horas de dedicación al proyecto y supervisión a la empresa constructora. Y eso es algo que, nuestra experiencia ha demostrado que acaba siendo saliendo caro.

Hay que tener en cuenta que, si bien cada estudio tendrá sus costes, considero que es complicado bajar de unos 50€ la hora (lo que puede ser el coste por hora de taller de reparación de coches). De hecho si en un proyecto, nosotros, estamos por debajo de esa cantidad, perdemos dinero.

Es algo que debes tener en cuenta, especialmente a la hora de recibir presupuestos muy bajos.

Ten cuenta que un proyecto por muy sencillo que sea, lleva tiempo de diseño, reuniones contigo, volver a ajustar el diseño, cálculos, reuniones con los técnicos de los ayuntamientos para la tramitación de la licencia. Y durante la obra hay que ir con frecuencia a ver que todo se está ejecutando según proyecto y las calidades son correctas, así como solucionar las dudas que pueda tener la constructora, tanto in situ como desde el despacho o hacer planos recogiendo las pequeñas modificaciones que puedan surgir en el proyecto durante la obra.

Por lo tanto, un presupuesto de 12.000€ de proyecto y dirección de arquitecto, permite dedicar 160 horas en la fase de proyecto y 80 en dirección de obra.

¿Es posible hacerlo en ese tiempo?, si.

Pero, muy sencillo tiene que ser el proyecto, muy pocos cambios tienes que pedir a los primeros borradores, muy pocas pegas tiene que poner el ayuntamiento de turno, para que el proyecto se haga en menos de 160 horas y todo debe ir muy bien en obra para que con 80 horas sea suficiente. Y éste que ese sería el límite para perder dinero con el proyecto y por más que nos guste nuestro trabajo, como cualquier empresa, un estudio de arquitectura pretende tener beneficios.

Contratar un proyecto por un precio de ganga, puede resultar tentador, pero recuerda que nadie regala su tiempo ni puede trabajar a pérdida, así que te invitamos a ver nuestro vídeo de lo que hace el arquitecto, y con esas ideas claras, valores si te conviene tener un arquitecto que corra el riesgo de no poder dedicar las horas suficientes a todas esas tareas.

Para terminar, recordarte que si estás en España, además de a un arquitecto, tendrás que contratar a un arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de la construcción.

Su intervención es exclusivamente en dirección de obra, compartiendo ésta con el arquitecto, por lo que suele cobrar lo mismo que el arquitecto por la dirección de obra. Para hacer una estimación rápida calcula, como te decíamos antes, un 30% de los honorarios totales del arquitecto.

El valor del trabajo del arquitecto está en la capacidad de dar forma a la vivienda de tus sueños y en que, junto al director del ejecución, hacer que la obra se desarrolle sin sobresaltos de coste y con la calidad contratada y para conseguir eso, es necesario dedicar horas. Y muchas.

Lamentablemente todos hemos oído demasiadas quejas sobre compañeros que apenas han pasado por la obra o sobre errores en proyecto que han salido muy caros.

Por supuesto, pagar más no es garantía de calidad, y caro no es necesariamente sinónimo de bueno, pero espero que éste vídeo te sirva de referencia para saber qué horquillas de precio me parecen lógicas y que bajar mucho los precios sólo puede hacerse a costa de reducir las horas dedicadas al proyecto y la dirección de obra.

Si os interesa puedo dar en otro vídeo algunos consejos sobre cómo elegir al estudio de arquitectura para hacer la casa de tus sueños. Si es así, déjalo en los comentarios.

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