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Fases en que se divide el proyecto

Proyecto de ejecución, anteproyecto, proyecto básico, proyecto ejecutivo, proyecto de obra, de instalaciones, final, memoria técnica…

Si estás pensado hacerte una casa seguro que te suenan muchos de éstos nombres, pero también que no tendrás del todo claro en qué consiste cada uno, cuando se necesitan  y si todos existen realmente.

Mi nombre es Jorge Blanco, soy uno de los arquitectos del estudio DDAU Arquitectos y en éste video te explicaré las distintas fases en las que se divide el proyecto y los documentos que forman cada uno de ellos.

Lo primero que tienes que tener claro es que solo hay un proyecto, pero que se redacta en distintas fases.

El Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, que es al que yo pertenezco, establece las siguientes fases:

– Estudios Previos

– Anteproyecto

– Proyecto Básico

– Proyecto de Ejecución

Y a éstas, añade además la fase de recepción y liquidación de obra.

¿En qué consiste cada uno y como va tomando forma el proyecto?

Cuando se nos encarga un proyecto, lo primero es pensar en cómo organizar los espacios. Cada arquitecto tendrá sus formas de enfrentase a ésta fase, pero lo normal es empezar croquis a mano alzada. Suelen dibujos muy básicos y esquemáticos, aunque algunos arquitectos llegan a hacer croquis que son dibujos preciosos.

Se puede trabajar en planta o en maquetas, tanto físicas como digitales. Pero la clave es que ésta es una fase de trabajo no enfocada en mostrar al cliente si no en ayudarnos a nosotros mismos a encajar el proyecto en el que estamos trabajando.

Una vez las ideas se van concretando, se empieza a trabajar con distintos programas de CAD que darán la precisión necesaria para definir la vivienda.

Aquí se presenta al cliente lo que se denominan estudios previos.

Se trata de unos planos muy básicos. En ocasiones con partes dibujadas en ordenador y partes complementadas a mano. Otros arquitectos preferirán hacer un precioso y detallado dibujo a mano alzada, un collage… o un modelado en el ordenador para verlo directamente en la pantalla. Lo que tiene que hacer es permitir que los clientes entiendan las ideas más importantes de la vivienda que se está diseñando para que la puedan validar o pedir  las modificaciones necesarias.

Aquí se van a tratar temas de concepción general de espacios y se responden preguntas del estilo:

¿Las mejores vistas serán para el salón o el dormitorio principal?

¿La cocina está integrada al salón o se hace separado?

¿El dormitorio de invitados se ubica en la zona de dormitorios o mejor en una zona más independiente?

Esto lo digo porque estando en ésta fase algún cliente me ha dicho cosas como:

Genial, pero ¿has contemplado que  quiero que haya un ventilador de techo encima de mi cama, que las persianas sean motorizadas o que si he puesto tomas de usb en los enchufes junto las mesillas de noche?

A través de un trabajo iterativo, poco a poco se van definiendo estos estudios previos hasta que el proyecto ya tiene toda su geometría definida.

Posición exacta en la parcela, tamaño de los espacios, alturas, ventanas, posición aproximada de futuro mobiliario, alzados…

Eso es el anteproyecto. La casa está ya diseñada en cuanto a volúmenes, distribución y alzado.

Lo normal es que se materialice en un documento formado por una memoria y unos planos.

Una vez que des el visto bueno al anteproyecto, y estés seguro que es la vivienda de tus sueños, se ponen en marcha el proyecto básico y el proyecto de ejecución y con ellos los trámites administrativos y de permisos de obra.

Primero se redacta el Proyecto Básico que se encarga de describir formalmente la vivienda y justificar todo lo que tenga que ver con las dimensiones.

El proyecto Básico no es definición suficiente para construir la vivienda ya que simplemente presenta la información que ya estaba en el anteproyecto tal y como exigen el colegio de arquitectos y y los ayuntamientos, y sobre todo,  hace la justificación de toda la normativa que tiene que ver con aspectos de la geometría del edificio.

Está formado por

-una memoria que describe la casa, sus superficies y características, y justifica el cumplimiento de la normativa urbanística, de protección contra incendios y de accesibilidad (en los casos que sea necesario).

– los planos, que definan a una escala suficiente toda la geometría de la vivienda, y lo justificado en la memoria. Deberán incluir, al menos:

            – Situación

– Plantas

            – Alzados

            – Secciones

Y una estimación de presupuesto por capítulos de obra (que se  calcula con los criterios que vimos en el vídeo anterior). Por lo que insisto es una estimación.

Y después, se redacta el proyecto de ejecución. Es el proyecto que realmente define todo lo necesario para poder construir la vivienda.

Además de la definición geométrica, define y justifica la arquitectura, los materiales e instalaciones.

Para ello, además de lo que describe el básico, el proyecto de ejecución,  incluye:

  • En la memoria, la justificación completa de las soluciones adoptadas. Tanto en estructura, instalaciones, aislamientos, impermeabilizaciones, ahorro energético, etc.
  • En los planos, se incluyen todos los que permiten definir perfectamente lo que se va a construir. Para ellos se incluyen, además de los planos de arquitectura, los de carpinterías, los de todas las instalaciones, los de estructura y los detalles constructivos necesarios.

Además de la memoria y los planos, el proyecto de ejecución incluye dos documentos más.

Uno es el pliego de condiciones, que describe las condiciones de ejecución de cada elemento de la obra.

Y el finalmente, las mediciones y presupuesto.

Éste documento define cada uno de los elementos de la obra de forma muy detallada. Tanto el material a usar como las cantidades y el precio.

Al sumar las cantidades y precio de todos y cada uno de los elementos a colocar, se obtiene el precio total de la obra.

También puede, desde el anteproyecto redactarse directamente un proyecto básico y de ejecución, que sería redactar de forma directa el proyecto de ejecución desde el anteproyecto.

Cada ayuntamiento tiene ligeras diferencias en cuanto a la tramitación de proyectos. Tu arquitecto deberá informarse en el que corresponda.

Lo normal es que se tramite la licencia de obra municipal con el básico pero que sea necesario presentar de forma previa al comienzo de la obra, el proyecto de ejecución. Pero, como te decía antes, que tu arquitecto lo confirme con el ayuntamiento antes de redactar los proyectos.

Al terminar la obra, hay que presentar junto con toda la documentación del libro del edificio unos planos del estado en el que han quedado la vivienda, ya que es normal que en el proceso de construcción se hagan algunas modificaciones sobre lo proyectado.

Si bien el nombre de éste documento es Proyecto de Estado Definitivo, personalmente me parece que no tiene mucho sentido llamar proyecto a algo que es una descripción de algo ya construido.

Finalmente, mencionar que en caso de reformas sencillas que no afecten a la estructura, el ayuntamiento puede pedir una Memoria técnica. Es un documento que está formado por una memoria que describa la actuación y justifique las normativas que sean de aplicación, los planos de lo que se va a hacer y las mediciones y presupuesto. Como veis, se trata de una versión mini del proyecto de ejecución.

Espero que con ésta información ya tengas claros los nombres de los distintos documentos y así entender mejor las distintas fases del proyecto de tus sueños.

Por supuesto no dudes en poner en los comentarios cualquier consulta que tengas.

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