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¿Cuales son los pasos que tengo que dar para construirme una casa?

Llevas tiempo soñando con hacerte tu casa, has ahorrado y te gustaría ponerte en marcha pero no sabes por dónde empezar.

Mi nombre es Jorge Blanco, soy uno de los arquitectos del estudio DDAU Arquitectos y en éste video te explicaré los pasos que tienes que dar tu para hacer realidad tu sueño.

Para hacerte una casa es importante que tengas claro el orden de los pasos que tienes que dar.

Para que sea más fácil, los vamos a ordenar en cinco etapas:

1-Antes de hacer el proyecto

2-Redacción del proyecto

3-Al terminar el proyecto y antes de empezar la obra

4-Durante la obra

5-Al terminar la obra

Antes de hacer el proyecto

En primer lugar, tienes que tener la parcela en la que vas a construir la casa.

Esto suena a Perogrullo, pero alguna vez me han pedido un proyecto para una parcela genérica, para tener pensada la casa que harían cuando encontrasen la parcela perfecta.

Pero los proyectos tienen que tener en cuenta aspectos que varían de una localización a otra como normativa de aplicación, desniveles, orientación, clima,  tipo de terreno,  si es entorno rular o urbano, vistas, etc…

Si estás en proceso de elección de parcela y no tienes claras las ventajas o inconvenientes de una u otra parcela no dudes en pedir asesoramiento a un arquitecto de confianza. Seguro que podrá ayudarte.

También comprueba que la parcela tiene suministros de todas las instalaciones que vayas a necesitar. Agua, electricidad, saneamiento, telecomunicaciones…  Es muy importante que, en caso de que falte alguna de ellas, empieces cuanto antes a tramitar las acometidas.

Una vez tengas la parcela, salvo que  tenga una geometría muy sencilla y no tenga nada de desnivel, deberías encargar un topográfico antes de que el arquitecto empiece a hacer el proyecto.

Se trata de un documento que describe la geometría y los desniveles de la parcela. Lo normal es que el arquitecto te lo recuerde ya que le hará falta para poder definir correctamente el proyecto.

Redacción de proyecto

El siguiente paso es reunirte con el arquitecto que vaya a hacer el proyecto.  Ten una o varias reuniones con él para explicarle las necesidades que tienes, tus gustos, el tipo de diseño que esperas y  muy importante, tu orden de presupuesto y calidad. Para esto te invito a que vayas al mi video anterior donde tienes referencias aproximadas.

A partir de aquí el desarrollará una propuesta que irá adaptando a tus necesidades y expectativas, que además se adecúe a todas las exigencias técnicas y urbanísticas de aplicación sobre la parcela.

Una vez le des el visto bueno al anteproyecto, el arquitecto redactará el proyecto básico y de ejecución.

Es importante que tener en cuente que para poder redactar el proyecto de ejecución es necesario tener el estudio geotécnico, que es un análisis del terreno, de sus características y resistencia. Es imprescindible para poder calcular la cimentación.

Mi consejo es que una vez tengas definido el anteproyecto y se sepa  si hay sótano o no, el número de plantas y la zona de la parcela en la que se va a implantar la vivienda, encargues el geotécnico.

Otra cosa que es muy importante en el proyecto de ejecución es que hay muchas decisiones que tomar en cuanto a calidades, materiales, instalaciones. Hay decisiones muy técnicas, como pueden ser relativas a soluciones estructurales que tendrá que tomar el arquitecto, pero en el resto, déjate asesorar por él, sé muy insistente en que te explique los pros y los contras de cada elección que a ti te corresponda y tómalas.

Previo a empezar las obras

Cada ayuntamiento tiene sus particularidades en cuánto a tramitación de expedientes, pero todos tendrán que recibir antes de darte la licencia de obra un proyecto firmado por un arquitecto y visado por el colegio de arquitectos y el pago de las tasas correspondientes.

Respecto a los trámites municipales, hay dos cosas que es importante que tengas en cuenta:

  • La presentación de la solicitud de licencia de obra es responsabilidad del promotor, es decir, tuya. Pero seguro que tu arquitecto podrá ayudarte en éstos trámites.

Así que no dudes en pedirle que te asesore y te diga cómo hacerlo, te acompañe o incluso en muchos casos hemos sido nosotros los que hemos llevado la documentación al ayuntamiento.

Pero como es responsabilidad tuya, asegúrate de conservar justificante de todos los trámites que se realicen.

 

  • Los plazos de concesión de licencia son muy largos. Aunque hay ayuntamientos muy ágiles en los que el trámite puede resolverse en tres meses, puede ser mucho más largo, pudiendo encontrar otros que tardan seis meses o más. Por lo que ten en cuenta éstos plazos!

 

Mientras que se tramita la licencia, puedes ir buscando a la empresa constructora y cerrando el contrato con ésta. Pero siempre después de tener el proyecto completamente definido.

También, si estás en España, tienes que contratar al Arquitecto técnico que será el director de ejecución de obra. Puede formar parte del estudio del Arquitecto o no.

Nosotros colaboramos con un par de Arquitectos técnicos en la zona de Madrid y provincias limítrofes. Pero recomendamos que el promotor busque un director de ejecución local si la obra está alejada de dónde reside el arquitecto.

También ten en cuenta que si te haces la casa para ti mismo, no es obligatorio contratar una OCT, salvo que te la exija un banco al pedir un préstamo hipotecario.

La OCT es una empresa de control externa homologada para hacer un informe que será necesario si quieres vender la vivienda antes de 10 años.

Así que mi consejo es que si contrates una. Por un lado serán otros ojos para revisar y certificar la seguridad estructural de la vivienda y por otro, en caso de que, por lo que sea, quieras vender la vivienda antes de los 10 años, ya tienes un documento que una vez ejecutada la casa puede ser muy complicado y caro conseguir.

Una vez tengas la licencia de obra, la empresa constructora y la dirección facultativa (al arquitecto y al arquitecto técnico) ya puede empezar la obra y se encargarán ellos de los trámites necesarios.

Durante la obra

Durante la obra, participa todo lo que quieras. Lo normal es que la última palabra en elección de materiales sea la tuya, siempre bajo el asesoramiento de la dirección facultativa para que todos cumplan con la normativa.

Al terminar la obra

Una vez que la obra se termine la dirección facultativa debe firmar el certificado final de obra, recopilar toda la documentación que debe entregar la empresa constructora sobre materiales, calidad, ensayos, mantenimiento, etc.. y hacer los planos de cómo ha quedado definitivamente la casa.

Esto es el libro del edificio y es importante que guardes tú un ejemplar ya que tiene información muy importante sobre cómo mantener tu casa y será muy útil si el día de mañana quieres hacer obras de reforma.

Finalmente tendrás que presentar en el ayuntamiento el certificado final de obra, el libro del edificio y cualquier otra documentación adicional que pueda exigir, y tramitar la licencia de primera ocupación que permitirá habitar la casa.

También tendrás que escriturar y registrar la nueva vivienda.

Embarcarte en la autopromoción de una vivienda es algo que te va a llevar tiempo y dedicación, como la consecución de cualquier sueño, pero teniendo claros los pasos que tienes que dar y con el asesoramiento de un arquitecto que se involucre en el proyecto es algo mucho más sencillo de lo que parece.

Por supuesto no dudes en poner en los comentarios cualquier consulta que tengas.

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