Fases en que se divide el proyecto

Fases en que se divide el proyecto

Blog

Fases en que se divide el proyecto

Proyecto de ejecución, anteproyecto, proyecto básico, proyecto ejecutivo, proyecto de obra, de instalaciones, final, memoria técnica…

Si estás pensado hacerte una casa seguro que te suenan muchos de éstos nombres, pero también que no tendrás del todo claro en qué consiste cada uno, cuando se necesitan  y si todos existen realmente.

Mi nombre es Jorge Blanco, soy uno de los arquitectos del estudio DDAU Arquitectos y en éste video te explicaré las distintas fases en las que se divide el proyecto y los documentos que forman cada uno de ellos.

Lo primero que tienes que tener claro es que solo hay un proyecto, pero que se redacta en distintas fases.

El Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, que es al que yo pertenezco, establece las siguientes fases:

– Estudios Previos

– Anteproyecto

– Proyecto Básico

– Proyecto de Ejecución

Y a éstas, añade además la fase de recepción y liquidación de obra.

¿En qué consiste cada uno y como va tomando forma el proyecto?

Cuando se nos encarga un proyecto, lo primero es pensar en cómo organizar los espacios. Cada arquitecto tendrá sus formas de enfrentase a ésta fase, pero lo normal es empezar croquis a mano alzada. Suelen dibujos muy básicos y esquemáticos, aunque algunos arquitectos llegan a hacer croquis que son dibujos preciosos.

Se puede trabajar en planta o en maquetas, tanto físicas como digitales. Pero la clave es que ésta es una fase de trabajo no enfocada en mostrar al cliente si no en ayudarnos a nosotros mismos a encajar el proyecto en el que estamos trabajando.

Una vez las ideas se van concretando, se empieza a trabajar con distintos programas de CAD que darán la precisión necesaria para definir la vivienda.

Aquí se presenta al cliente lo que se denominan estudios previos.

Se trata de unos planos muy básicos. En ocasiones con partes dibujadas en ordenador y partes complementadas a mano. Otros arquitectos preferirán hacer un precioso y detallado dibujo a mano alzada, un collage… o un modelado en el ordenador para verlo directamente en la pantalla. Lo que tiene que hacer es permitir que los clientes entiendan las ideas más importantes de la vivienda que se está diseñando para que la puedan validar o pedir  las modificaciones necesarias.

Aquí se van a tratar temas de concepción general de espacios y se responden preguntas del estilo:

¿Las mejores vistas serán para el salón o el dormitorio principal?

¿La cocina está integrada al salón o se hace separado?

¿El dormitorio de invitados se ubica en la zona de dormitorios o mejor en una zona más independiente?

Esto lo digo porque estando en ésta fase algún cliente me ha dicho cosas como:

Genial, pero ¿has contemplado que  quiero que haya un ventilador de techo encima de mi cama, que las persianas sean motorizadas o que si he puesto tomas de usb en los enchufes junto las mesillas de noche?

A través de un trabajo iterativo, poco a poco se van definiendo estos estudios previos hasta que el proyecto ya tiene toda su geometría definida.

Posición exacta en la parcela, tamaño de los espacios, alturas, ventanas, posición aproximada de futuro mobiliario, alzados…

Eso es el anteproyecto. La casa está ya diseñada en cuanto a volúmenes, distribución y alzado.

Lo normal es que se materialice en un documento formado por una memoria y unos planos.

Una vez que des el visto bueno al anteproyecto, y estés seguro que es la vivienda de tus sueños, se ponen en marcha el proyecto básico y el proyecto de ejecución y con ellos los trámites administrativos y de permisos de obra.

Primero se redacta el Proyecto Básico que se encarga de describir formalmente la vivienda y justificar todo lo que tenga que ver con las dimensiones.

El proyecto Básico no es definición suficiente para construir la vivienda ya que simplemente presenta la información que ya estaba en el anteproyecto tal y como exigen el colegio de arquitectos y y los ayuntamientos, y sobre todo,  hace la justificación de toda la normativa que tiene que ver con aspectos de la geometría del edificio.

Está formado por

-una memoria que describe la casa, sus superficies y características, y justifica el cumplimiento de la normativa urbanística, de protección contra incendios y de accesibilidad (en los casos que sea necesario).

– los planos, que definan a una escala suficiente toda la geometría de la vivienda, y lo justificado en la memoria. Deberán incluir, al menos:

            – Situación

– Plantas

            – Alzados

            – Secciones

Y una estimación de presupuesto por capítulos de obra (que se  calcula con los criterios que vimos en el vídeo anterior). Por lo que insisto es una estimación.

Y después, se redacta el proyecto de ejecución. Es el proyecto que realmente define todo lo necesario para poder construir la vivienda.

Además de la definición geométrica, define y justifica la arquitectura, los materiales e instalaciones.

Para ello, además de lo que describe el básico, el proyecto de ejecución,  incluye:

  • En la memoria, la justificación completa de las soluciones adoptadas. Tanto en estructura, instalaciones, aislamientos, impermeabilizaciones, ahorro energético, etc.
  • En los planos, se incluyen todos los que permiten definir perfectamente lo que se va a construir. Para ellos se incluyen, además de los planos de arquitectura, los de carpinterías, los de todas las instalaciones, los de estructura y los detalles constructivos necesarios.

Además de la memoria y los planos, el proyecto de ejecución incluye dos documentos más.

Uno es el pliego de condiciones, que describe las condiciones de ejecución de cada elemento de la obra.

Y el finalmente, las mediciones y presupuesto.

Éste documento define cada uno de los elementos de la obra de forma muy detallada. Tanto el material a usar como las cantidades y el precio.

Al sumar las cantidades y precio de todos y cada uno de los elementos a colocar, se obtiene el precio total de la obra.

También puede, desde el anteproyecto redactarse directamente un proyecto básico y de ejecución, que sería redactar de forma directa el proyecto de ejecución desde el anteproyecto.

Cada ayuntamiento tiene ligeras diferencias en cuanto a la tramitación de proyectos. Tu arquitecto deberá informarse en el que corresponda.

Lo normal es que se tramite la licencia de obra municipal con el básico pero que sea necesario presentar de forma previa al comienzo de la obra, el proyecto de ejecución. Pero, como te decía antes, que tu arquitecto lo confirme con el ayuntamiento antes de redactar los proyectos.

Al terminar la obra, hay que presentar junto con toda la documentación del libro del edificio unos planos del estado en el que han quedado la vivienda, ya que es normal que en el proceso de construcción se hagan algunas modificaciones sobre lo proyectado.

Si bien el nombre de éste documento es Proyecto de Estado Definitivo, personalmente me parece que no tiene mucho sentido llamar proyecto a algo que es una descripción de algo ya construido.

Finalmente, mencionar que en caso de reformas sencillas que no afecten a la estructura, el ayuntamiento puede pedir una Memoria técnica. Es un documento que está formado por una memoria que describa la actuación y justifique las normativas que sean de aplicación, los planos de lo que se va a hacer y las mediciones y presupuesto. Como veis, se trata de una versión mini del proyecto de ejecución.

Espero que con ésta información ya tengas claros los nombres de los distintos documentos y así entender mejor las distintas fases del proyecto de tus sueños.

Por supuesto no dudes en poner en los comentarios cualquier consulta que tengas.

¿CONSTRUIMOS?

Ponte en contacto con nosotros para obetenre más información o para que podamos asesorarte

DDAU@DDAUarquitectos.com
C/Perales nº 22 bis, planta baja

Pinto 28320 MADRID
+34 916 924 988

5 + 12 =

Pasos para hacerme una casa

Pasos para hacerme una casa

Blog

¿Cuales son los pasos que tengo que dar para construirme una casa?

Llevas tiempo soñando con hacerte tu casa, has ahorrado y te gustaría ponerte en marcha pero no sabes por dónde empezar.

Mi nombre es Jorge Blanco, soy uno de los arquitectos del estudio DDAU Arquitectos y en éste video te explicaré los pasos que tienes que dar tu para hacer realidad tu sueño.

Para hacerte una casa es importante que tengas claro el orden de los pasos que tienes que dar.

Para que sea más fácil, los vamos a ordenar en cinco etapas:

1-Antes de hacer el proyecto

2-Redacción del proyecto

3-Al terminar el proyecto y antes de empezar la obra

4-Durante la obra

5-Al terminar la obra

Antes de hacer el proyecto

En primer lugar, tienes que tener la parcela en la que vas a construir la casa.

Esto suena a Perogrullo, pero alguna vez me han pedido un proyecto para una parcela genérica, para tener pensada la casa que harían cuando encontrasen la parcela perfecta.

Pero los proyectos tienen que tener en cuenta aspectos que varían de una localización a otra como normativa de aplicación, desniveles, orientación, clima,  tipo de terreno,  si es entorno rular o urbano, vistas, etc…

Si estás en proceso de elección de parcela y no tienes claras las ventajas o inconvenientes de una u otra parcela no dudes en pedir asesoramiento a un arquitecto de confianza. Seguro que podrá ayudarte.

También comprueba que la parcela tiene suministros de todas las instalaciones que vayas a necesitar. Agua, electricidad, saneamiento, telecomunicaciones…  Es muy importante que, en caso de que falte alguna de ellas, empieces cuanto antes a tramitar las acometidas.

Una vez tengas la parcela, salvo que  tenga una geometría muy sencilla y no tenga nada de desnivel, deberías encargar un topográfico antes de que el arquitecto empiece a hacer el proyecto.

Se trata de un documento que describe la geometría y los desniveles de la parcela. Lo normal es que el arquitecto te lo recuerde ya que le hará falta para poder definir correctamente el proyecto.

Redacción de proyecto

El siguiente paso es reunirte con el arquitecto que vaya a hacer el proyecto.  Ten una o varias reuniones con él para explicarle las necesidades que tienes, tus gustos, el tipo de diseño que esperas y  muy importante, tu orden de presupuesto y calidad. Para esto te invito a que vayas al mi video anterior donde tienes referencias aproximadas.

A partir de aquí el desarrollará una propuesta que irá adaptando a tus necesidades y expectativas, que además se adecúe a todas las exigencias técnicas y urbanísticas de aplicación sobre la parcela.

Una vez le des el visto bueno al anteproyecto, el arquitecto redactará el proyecto básico y de ejecución.

Es importante que tener en cuente que para poder redactar el proyecto de ejecución es necesario tener el estudio geotécnico, que es un análisis del terreno, de sus características y resistencia. Es imprescindible para poder calcular la cimentación.

Mi consejo es que una vez tengas definido el anteproyecto y se sepa  si hay sótano o no, el número de plantas y la zona de la parcela en la que se va a implantar la vivienda, encargues el geotécnico.

Otra cosa que es muy importante en el proyecto de ejecución es que hay muchas decisiones que tomar en cuanto a calidades, materiales, instalaciones. Hay decisiones muy técnicas, como pueden ser relativas a soluciones estructurales que tendrá que tomar el arquitecto, pero en el resto, déjate asesorar por él, sé muy insistente en que te explique los pros y los contras de cada elección que a ti te corresponda y tómalas.

Previo a empezar las obras

Cada ayuntamiento tiene sus particularidades en cuánto a tramitación de expedientes, pero todos tendrán que recibir antes de darte la licencia de obra un proyecto firmado por un arquitecto y visado por el colegio de arquitectos y el pago de las tasas correspondientes.

Respecto a los trámites municipales, hay dos cosas que es importante que tengas en cuenta:

  • La presentación de la solicitud de licencia de obra es responsabilidad del promotor, es decir, tuya. Pero seguro que tu arquitecto podrá ayudarte en éstos trámites.

Así que no dudes en pedirle que te asesore y te diga cómo hacerlo, te acompañe o incluso en muchos casos hemos sido nosotros los que hemos llevado la documentación al ayuntamiento.

Pero como es responsabilidad tuya, asegúrate de conservar justificante de todos los trámites que se realicen.

 

  • Los plazos de concesión de licencia son muy largos. Aunque hay ayuntamientos muy ágiles en los que el trámite puede resolverse en tres meses, puede ser mucho más largo, pudiendo encontrar otros que tardan seis meses o más. Por lo que ten en cuenta éstos plazos!

 

Mientras que se tramita la licencia, puedes ir buscando a la empresa constructora y cerrando el contrato con ésta. Pero siempre después de tener el proyecto completamente definido.

También, si estás en España, tienes que contratar al Arquitecto técnico que será el director de ejecución de obra. Puede formar parte del estudio del Arquitecto o no.

Nosotros colaboramos con un par de Arquitectos técnicos en la zona de Madrid y provincias limítrofes. Pero recomendamos que el promotor busque un director de ejecución local si la obra está alejada de dónde reside el arquitecto.

También ten en cuenta que si te haces la casa para ti mismo, no es obligatorio contratar una OCT, salvo que te la exija un banco al pedir un préstamo hipotecario.

La OCT es una empresa de control externa homologada para hacer un informe que será necesario si quieres vender la vivienda antes de 10 años.

Así que mi consejo es que si contrates una. Por un lado serán otros ojos para revisar y certificar la seguridad estructural de la vivienda y por otro, en caso de que, por lo que sea, quieras vender la vivienda antes de los 10 años, ya tienes un documento que una vez ejecutada la casa puede ser muy complicado y caro conseguir.

Una vez tengas la licencia de obra, la empresa constructora y la dirección facultativa (al arquitecto y al arquitecto técnico) ya puede empezar la obra y se encargarán ellos de los trámites necesarios.

Durante la obra

Durante la obra, participa todo lo que quieras. Lo normal es que la última palabra en elección de materiales sea la tuya, siempre bajo el asesoramiento de la dirección facultativa para que todos cumplan con la normativa.

Al terminar la obra

Una vez que la obra se termine la dirección facultativa debe firmar el certificado final de obra, recopilar toda la documentación que debe entregar la empresa constructora sobre materiales, calidad, ensayos, mantenimiento, etc.. y hacer los planos de cómo ha quedado definitivamente la casa.

Esto es el libro del edificio y es importante que guardes tú un ejemplar ya que tiene información muy importante sobre cómo mantener tu casa y será muy útil si el día de mañana quieres hacer obras de reforma.

Finalmente tendrás que presentar en el ayuntamiento el certificado final de obra, el libro del edificio y cualquier otra documentación adicional que pueda exigir, y tramitar la licencia de primera ocupación que permitirá habitar la casa.

También tendrás que escriturar y registrar la nueva vivienda.

Embarcarte en la autopromoción de una vivienda es algo que te va a llevar tiempo y dedicación, como la consecución de cualquier sueño, pero teniendo claros los pasos que tienes que dar y con el asesoramiento de un arquitecto que se involucre en el proyecto es algo mucho más sencillo de lo que parece.

Por supuesto no dudes en poner en los comentarios cualquier consulta que tengas.

¿CONSTRUIMOS?

Ponte en contacto con nosotros para obetenre más información o para que podamos asesorarte

DDAU@DDAUarquitectos.com
C/Perales nº 22 bis, planta baja

Pinto 28320 MADRID
+34 916 924 988

1 + 2 =

¿Cuánto cuesta hacerme una casa?

¿Cuánto cuesta hacerme una casa?

Blog

¿Cuánto cuesta hacer una casa?

 

Si hay una pregunta que me han hecho una y otra vez es ¿cuánto cuesta hacer una casa?

Como seguro esperas, no tiene una respuesta inmediata, pero te contaré lo que suelo responder.

Mi nombre es Jorge Blanco, soy uno de los arquitectos del estudio DDAU Arquitectos y espero que con éste video tengas una idea del coste aproximado de construir la vivienda de tus sueños.

Cuando me preguntan, ¿Cuánto costaría hacerme una casa?  Mi primera respuesta siempre es la misma

¿Cuánto cuesta un coche?

Y siempre me responden lo mismo:  ya, bueno, una casa normal, que esté bien, pero sin nada excesivo…

A lo que respondo, ¿Cuánto cuesta un coche normal, que esté bien, que no sea nada excesivo?

Lo normal, estar bien o no ser excesivo, tiene significado distinto para cada persona.

Por tanto, la respuesta más realista es un simple DEPENDE.

Y depende de dos familias de motivos. Internos y externos.

Los internos son los propios del proyecto, los que arquitecto y promotor pueden controlar.

Por supuesto, depende del tamaño, de los materiales que se elijan, de la complejidad, del tamaño de las ventanas, de las prestaciones de las instalaciones… etc

Los externos son los que dependen de factores que no están bajo nuestro control.

La coyuntura económica, la cantidad de empresas que puedan estar interesadas en la obra, las características del solar en cuanto a accesibilidad, requerimientos de cimentación, de si tiene agua, electricidad o saneamiento… etc. Son parámetros que influyen en el coste de ejecución pero sobre los que no podemos intervenir, más allá de posponer el comienzo de la obra o elegir una u otra localización.

Y ahora, se supone que esperas que deje de divagar y que te dé alguna herramienta para poder calcular el coste de ejecución de tu casa.

Estableciendo unas condiciones externas de la periferia de Madrid, un terreno que permita una cimentación sencilla, una parcela accesible, en definitiva unas condiciones óptimas de ubicación y en el momento en que grabo éste video, a finales de 2019 las cifras que te recomiendo manejar son:

Si lo que tienes en mente es construir una vivienda que cumpla su función, de verdad se ajuste a todo lo que exige el código técnico, el precio mínimo que debes considerar es de 850€ por metro cuadrado. Ese puede ser un “desde”.

Algo, que como veis, cumple con su función.

En el mismo orden de magnitud, a partir de los  850€ o 900€ podríamos pensar en una vivienda en medianera y dos plantas, con unas calidades que cumplan con lo establecido por el código técnico y que sin duda puede ser ideal para un gran número de familias.

Pero si estás pensando en una vivienda con un cierto grado de diseño, ventanas de gran tamaño, suelo radiante, espacios en doble altura etc, algo de iluminación cuidada… mi consejo es que partas de calcular un presupuesto en el entorno de 1.000 a 1.200€ por m2.

Ese orden de presupuesto, da margen para aportar valor añadido en cuanto composición, riqueza de espacios, prestaciones… etc.

Si además de eso, quieres materiales de más calidad, vidrios especiales para control solar, persianas de seguridad y toldos motorizados, revestimientos de piedra o especiales, proyecto de iluminación que resulte atractivo, etc… aunque no hay límite, si calculas 2.000€/m2 ya tienes un presupuesto para hacer una vivienda que se puede empezar a considerarse, desde mi punto de vista, de lujo.

Estas cifras son una orientación para que, antes de sentarte con un arquitecto, puedas tener una idea de lo que puedes esperar en función del presupuesto que tengas.

 

¿Qué otros costes hay que tener en cuenta?

  • Adecuar la parcela, hacer zonas pavimentadas en el exterior, césped, vallado, piscina…
  • Costes de proyecto y dirección de obra, que para una aproximación puedes calcular entre un 7 y un 10% del presupuesto de obra.
  • Licencia municipal, varía entre unos municipios y otras, pero considera un 6%
  • El 10% de IVA de lo que pagues a la empresa constructora.
  • Y finalmente, siempre aconsejo reservar algo de presupuesto para los posyaques. Es muy normal que el constructor, a la hora de hacer la obra, proponga cambiar el suelo previsto por otro más bonito por un poco más. Y también lo será que tu respuesta: Posyaqueestamos aquí…

 

Espero que con estas referencias puedas tener una idea de lo que puede costar embarcarte en el proyecto de hacer tu propia casa.

 

Por supuesto no dudes en poner en los comentarios cualquier consulta que tengas.

¿CONSTRUIMOS?

Ponte en contacto con nosotros para obetenre más información o para que podamos asesorarte

DDAU@DDAUarquitectos.com
C/Perales nº 22 bis, planta baja

Pinto 28320 MADRID
+34 916 924 988

3 + 7 =