¿Cuánto se tarda en construir una casa?

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¿Cuánto se tarda en construir una casa?

Otra de las dudas comunes por parte de los que están pensando en hacerse una casa es el tiempo que van a tardar en mudarse a la casa de sus sueños.

Desde que tengas la primera reunión con el arquitecto hasta que puedas mudarte a tu casa nueva debes tener en mente que lo normal es que se tarde, de media, dos años.

Uno entre proyecto y licencia y otro para la construcción y primera ocupación.

Es verdad que se pueden acortar esos plazos.

Un buen entendimiento con el arquitecto en la redacción del anteproyecto puede ahorrar bastante tiempo

Un diseño centrado en la simplicidad constructiva o la prefabricación puede ahorrar  meses de obra.

Pero mi consejo es que no corras. Toma tu tiempo para asegurarte que estás satisfecho al 100% con la propuesta que te hace el arquitecto y hacer cuántos cambios consideres necesarios en el anteproyecto.

Es TU casa de los sueños, y tiene que serlo toda la vida.

Tomarse el tiempo necesario en esa fase inicial es crucial. Según avance el proyecto y la obra los cambios serán cada vez más costosos en tiempo y dinero.

Por tanto, uno de los elementos en tu mano en cuanto al tiempo que tendrás en poder instalarte en tu nueva casa es la celeridad a la hora de validar o descartar las propuestas del arquitecto.

Hemos tenido clientes que han ido cambiando de opinión sobre el tipo de casa, tamaño, configuración… que se han llevado una propuesta y a los cuatro meses han vuelto con una idea de vivienda distinta a la que nos habían pedido.

Pero lo normal es que se resuelva con unas pocas iteraciones y que en un mes esté definido el anteproyecto.

Luego, hay que desarrollar el proyecto básico y  el de ejecución, que según el caso se podrá hacer en un solo documento. Aquí las cosas en las que vas a intervenir, serán menores, pero tendrás también que tomar muchas decisiones que podrán afectar al coste del proyecto, así que lo normal es que puedas necesitar tiempo para pensar alguna de ellas.

Lo normal es que la redacción del el proyecto, sin prisa, pero sin pausa tarde al menos un par de meses. Se puede tardar menos, pero mejor haz ésta estimación.

Y una vez esté el proyecto terminado, se visa en el colegio de arquitectos, que suelen tardar una o dos semanas, y se presenta en el ayuntamiento para solicitar la licencia de obra.

Aquí es donde es casi imposible hacer una estimación. Cada ayuntamiento tiene sus tiempos, pero lo normal es que esté en al menos 6 meses.

Éste tiempo se puede aprovechar para ir eligiendo constructora y así una vez tengas licencia se puede empezar la obra.

La duración de la obra puede depender de muchos factores, pero principalmente tendrá que ver con el tamaño y la complicación que tenga la obra.

El tiempo medio de construcción está en unos 9 meses, si bien la horquilla puede ser grande, ya que si se organiza bien, puede hacerse en 6 meses. Pero también ha habido casos en los que se ha alargado un año.

Finalmente, hay que hacer los trámites para la concesión de primera ocupación por parte del ayuntamiento, que pueden dilatarse uno o dos meses.

Así que como te decía antes, a priori, cuenta con años desde que empiece a trabajar el arquitecto hasta que estés mudándote a tu casa. Si todo va bien, éste tiempo se puede acortar. Pero mi experiencia es que mejor no cuentes con ello y si está antes, esa alegría que te llevas.

Pero si mudarte cuanto antes es algo importante para ti, háblalo con tu arquitecto. La obra se puede diseñar, planificar y construir para poder reducir los plazos.

De hecho nosotros pudimos terminar la primera fase de una obra de un colegio  a tiempo para que abriesen en septiembre más de 2.000 m2, en apenas 5 meses de obra, y habiendo empezado con el proyecto básico y de ejecución aproximadamente un año antes.

Pero debes valorar que  plazos tan ajustados, siempre suben los costes de la construcción y no siempre son posibles.

Espero que éste vídeo te haya resultado útil y tengas, al menos, unos órdenes de magnitud de lo que es un tiempo razonable y lo que no.

Por supuesto no dudes en hacernos cualquier consulta que tengas o ponerte en contacto con nosotros directamente, estaremos encantados de ayudarte.

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¿Cómo elegir la constructora ideal para mi casa?

¿Cómo elegir la constructora ideal para mi casa?

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¿Cómo elegir la constructora ideal para mi casa?

Sin duda, la elección de la constructora que va a hacer la obra de la casa de tus sueños es uno de las gestiones que causan mayor inquietud a quién está pensando hacer una casa o reformar la que ya tiene.

Lo primero que tienes que hacer es evitar la tentación de buscar constructoras a las que preguntar directamente cuánto te cobrarían por hacer la obra que estás pensando.

Es normal que estés deseando que te den una cifra cuanto antes, pero salvo que la obra sea muy, pero muy sencilla, volviendo al ejemplo que hemos usado otras veces, lo que dirás a la constructora es como si entrases en un concesionario y preguntases por cuánto vale un coche de cuatro ruedas en el que quepan 5 personas.

Para elegir a la constructora de la forma más segura posible, es imprescindible que compares en igualdad de condiciones y para ello todas tienen que valorar exactamente lo mismo.

Para que puedan hacerlo es necesario que tengas un proyecto que:

  • Defina claramente las obras a realizar
  • Tenga unas mediciones que definan todas las partidas en las que se pueden descomponer las obras y permita a las distintas empresas valorar de forma clara y transparente cada una de ellas
  • Compruebe y justifique, en su caso, toda la normativa que la obra que quieres hacer tiene que cumplir.

Te sorprenderá la cantidad de veces que me he encontrado que una obra realizada con la mejor voluntad no podía ser legalizada porque no cumplía la normativa. O que me encargaban un proyecto para tramitar los permisos de obra que había contratado un promotor a una constructora, y para cumplir las distintas normativas, había que cambiar el presupuesto (normalmente al alza) con el lógico malestar del propietario.

Una vez tengas el proyecto, con unas mediciones desglosadas por partidas y estés seguro que las obras se adecúan a la normativa ya puedes buscar constructora.

Envía a las distintas empresas el proyecto y asegúrate que todas valoren ese proyecto, poniendo precio unitario a cada una de las partidas.

Así, además de tener el precio total, podrás tener los precios parciales para poder comparar y ver si hay posibles errores en la oferta.

Es muy probable que las distintas constructoras quieran proponer cambios, mejoras o alternativas para mejorar o abaratar la oferta. Está muy bien, pero siempre como añadidura a entregar el proyecto completamente valorado por partidas, ya que no olvides que el objetivo es comparar en igualdad de condiciones.

Mi consejo es que pidas entre 3 y 5 presupuestos.

Y ten en mente que la licitación no puede ser únicamente una subasta a la baja. Además del precio más bajo, ¿en que otras cosas importantes tienes que fijarte?

1- Forma de pago:  Si la obra va a ser una reforma y la empresa es pequeña, puede ser normal una señal previa. Pero salvo éste caso, o si vas a hacer una vivienda prefabricada, los pagos deberán ser contra certificación de obra. Es decir, la empresa constructora acepta que cobrará mensualmente el porcentaje de obra que la dirección facultativa estime que está correctamente ejecutada.

Si la empresa constructora solicita pagos por adelantado importantes, propone unos cómodos pagos mensuales dividiendo el importe  total de la obra en los meses que va a durar, o cualquier otra que no suponga que la dirección facultativa controle que cobre por lo que ha ejecutado, desconfía!

2-  Volumen y experiencia: Comprueba que la obra que quieres hacer encaja con la tipología y el tamaño de obra que la empresa a la que quieras contratar ha estado haciendo recientemente.

3- A todos nos gusta encontrar chollos pero el valor de las obras, si todas las empresas valoran lo mismo, deberían estar en una horquilla bastante ajustada. Si alguna hace una oferta mucho más barata que el resto, desconfía.

4- En construcción el tiempo es dinero, así que incluye entre tus criterios de selección el plazo comprometido para hacer la obra y muy importante, las penalizaciones en caso de que no se cumplan.

En definitiva, elegir la empresa constructora tiene que ser más que elegir sobre el papel la que te de el precio más económico.

Entrevístate en persona con cada una de ellas, a ser posible acompañado por el arquitecto, que podrá hacer preguntas más técnicas.

Déjate asesorar por él, pero la decisión de la elección de la constructora debe ser siempre tuya.

Como dije en el post sobre lo que hacemos los arquitectos, no pasa nada porque el arquitecto y la constructora se conozcan y tengan buenas relaciones, pero debes estar seguro que la relación no va más allá y el arquitecto no va a tener conflicto de intereses a la hora de ser exigente con la constructora

Como siempre, si estás en éste proceso y tienes alguna consulta, no dudes en escribirme y estaré encantado de ayudarte en lo que pueda.

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¿Cuánto cobra el arquitecto por el proyecto y la dirección de obra?

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¿Cuánto cobra el arquitecto por el proyecto y la dirección de obra?

Otra de las dudas que tiene quien está pensando en hacerse una casa es el coste de proyecto y dirección de obra.

Mi nombre es Jorge Blanco, soy uno de los arquitectos del estudio DDAU arquitectos, y si estás en ésta situación, acompáñame y espero que puedas hacerte una idea del orden de precio que debes tener en mente

Preguntar cuánto cuesta el proyecto de una casa es como preguntar cuánto cuesta un cuadro.

No es como el m3 de hormigón o el kg de acero, cuyos precios deberían ser parecidos en los distintos presupuestos que tengas para hacer tu casa.

Hay tres parámetros que van a ser importante para definir el precio del proyecto, que son relativamente parecidos a los que tendría el cuadro del ejemplo de antes.

Autor, tamaño y complejidad.

Hace años, los colegios establecían los honorarios por redacción de proyecto y dirección de obra que eran obligatorios y dependían del tamaño de la obra, el presupuesto y la complejidad. Todos los arquitectos debían cobrar lo que establecían los baremos colegiales, ni más ni menos. Posteriormente los honorarios se liberalizaron y éstas tarifas fijas se convirtieron en baremos orientativos.

Finalmente en el año 2009, la ley ómnibus prohibió también que los colegios estableciesen éstos honorarios orientativos de cara a la liberalización completa del sector.

Desde entonces, cada estudio fija sus honorarios de forma libre en función de sus costes, beneficio esperado, o los parámetros que estime oportuno.

Lo más normal es que tenga que ver con el tamaño del proyecto y de la complejidad de éste. Como puedes ver son los mismos parámetros que antes condicionaban el precio obligatorio.

De hecho nosotros, como la mayoría de los estudios que conozco, usamos las tablas que en su día editaron los distintos colegios con carácter orientativo y el importe lo ajustamos en función del nivel de complejidad específico del proyecto.

No es lo mismo diseñar una vivienda de lujo con materiales que puedan requerir planos de despiece y montaje, diseño de iluminación, falsos techos.. etc que un edificio de viviendas de bajo coste con una misma tipología de vivienda que se repite muchas veces, o con acabados que no requieran condiciones especiales de diseño o instalación.

Como lo hacemos nosotros en nuestro estudio es de la siguiente manera:

Primero tomamos las antiguas tablas de honorarios orientativos del Colegio de Arquitectos de Madrid.

Éstas tablas establecían el coste de referencia de la vivienda unifamiliar aislada en 900€/m2

A partir de aquí se aplica un porcentaje sobre el presupuesto resultante que va desde el 11,75% para viviendas de menos de 300 m2 al 10% para viviendas de 1.000 m2.

Sobre un ejemplo de una vivienda de 400 m2, el coste estimado de construcción (con referencia a éstas tablas de hace casi 15 años) sería de 400×900= 360.000€

Para 400 m2, el porcentaje de las tablas recomendadas es de 11,5%, lo que daría 41.400€ de honorarios base.

Para 200 m2, el coste teórico serían 180.000 y el porcentaje un 11,75% por lo que los honorarios base serían 21.150€

A partir de aquí, hay otra serie de elementos tabulados que podrían subir el presupuesto de proyecto y dirección de obra, como podrían ser una implantación complicada, bien porque el edificio se encuentre en casco histórico, haya que empelar sistemas tecnológicos o estructurales complejos, bien porque se requiera unas características funcionales o de diseño especialmente complicadas, etc

Pero la verdad es que éste valor resultante podría ser lógico hace años, o pueda serlo para estudios de reconocido prestigio o renombre. Como los honorarios son libres, algunos podrán establecerlos más altos. Pero lo normal, es aplicar una bajada respecto a éstas tarifas.

La clave es ¿cúanto es lógico y cuánto es excesivo?

Cada estudio tiene, como dije antes, que analizar su situación y a partir de ahí, valorar su trabajo y los costes que vaya a tener. Y muy importante las horas que vaya a dedicar. La distancia a la obra, o si piensa aprovechar algún proyecto que ya tenga y hacer un “copia-pega” pueden hacer variar este precio. Es muy importante que se defina el tipo de proyecto que se va a requerir. No es lo mismo que se quiera una vivienda minimalista principalmente funcional y con unos requisitos de composición sencillos, en una parcela sin desnivel. O que lo que se busque sea una vivienda con riqueza espacial, un revestimiento que haya de diseñar los despieces, o unas instalaciones o estructuras de características especiales de diseño, y por tanto, con múltiples necesidades que obligarán a aumentar el número de horas de dedicación a un proyecto.

Lo normal, entre los estudios que conozco es que hagan una bajada entre el 15 y el 30%, por lo que el precio de honorarios de proyecto y dirección de obra de arquitecto, para el ejemplo que poníamos antes de vivienda de 400 m2 , los honorarios de proyecto y dirección de obra de arquitecto, estarían en el entorno de los 30.000€. Para una de 200m2 básica, estarían a partir de los 16.000€.

Normalmente éstos honorarios se repartirán en un 70% en la fase de proyecto y un 30 en la dirección de obra, aproximadamente.

Estoy convencido que habrá a quien éstos honorarios le parezcan escasos, y quién los considere excesivos.

Por supuesto se pueden hacer proyectos y direcciones de obra más económicas que las referencias que os hemos dado, pero siempre a costa de reducir las horas de dedicación al proyecto y supervisión a la empresa constructora. Y eso es algo que, nuestra experiencia ha demostrado que acaba siendo saliendo caro.

Hay que tener en cuenta que, si bien cada estudio tendrá sus costes, considero que es complicado bajar de unos 50€ la hora (lo que puede ser el coste por hora de taller de reparación de coches). De hecho si en un proyecto, nosotros, estamos por debajo de esa cantidad, perdemos dinero.

Es algo que debes tener en cuenta, especialmente a la hora de recibir presupuestos muy bajos.

Ten cuenta que un proyecto por muy sencillo que sea, lleva tiempo de diseño, reuniones contigo, volver a ajustar el diseño, cálculos, reuniones con los técnicos de los ayuntamientos para la tramitación de la licencia. Y durante la obra hay que ir con frecuencia a ver que todo se está ejecutando según proyecto y las calidades son correctas, así como solucionar las dudas que pueda tener la constructora, tanto in situ como desde el despacho o hacer planos recogiendo las pequeñas modificaciones que puedan surgir en el proyecto durante la obra.

Por lo tanto, un presupuesto de 12.000€ de proyecto y dirección de arquitecto, permite dedicar 160 horas en la fase de proyecto y 80 en dirección de obra.

¿Es posible hacerlo en ese tiempo?, si.

Pero, muy sencillo tiene que ser el proyecto, muy pocos cambios tienes que pedir a los primeros borradores, muy pocas pegas tiene que poner el ayuntamiento de turno, para que el proyecto se haga en menos de 160 horas y todo debe ir muy bien en obra para que con 80 horas sea suficiente. Y éste que ese sería el límite para perder dinero con el proyecto y por más que nos guste nuestro trabajo, como cualquier empresa, un estudio de arquitectura pretende tener beneficios.

Contratar un proyecto por un precio de ganga, puede resultar tentador, pero recuerda que nadie regala su tiempo ni puede trabajar a pérdida, así que te invitamos a ver nuestro vídeo de lo que hace el arquitecto, y con esas ideas claras, valores si te conviene tener un arquitecto que corra el riesgo de no poder dedicar las horas suficientes a todas esas tareas.

Para terminar, recordarte que si estás en España, además de a un arquitecto, tendrás que contratar a un arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de la construcción.

Su intervención es exclusivamente en dirección de obra, compartiendo ésta con el arquitecto, por lo que suele cobrar lo mismo que el arquitecto por la dirección de obra. Para hacer una estimación rápida calcula, como te decíamos antes, un 30% de los honorarios totales del arquitecto.

El valor del trabajo del arquitecto está en la capacidad de dar forma a la vivienda de tus sueños y en que, junto al director del ejecución, hacer que la obra se desarrolle sin sobresaltos de coste y con la calidad contratada y para conseguir eso, es necesario dedicar horas. Y muchas.

Lamentablemente todos hemos oído demasiadas quejas sobre compañeros que apenas han pasado por la obra o sobre errores en proyecto que han salido muy caros.

Por supuesto, pagar más no es garantía de calidad, y caro no es necesariamente sinónimo de bueno, pero espero que éste vídeo te sirva de referencia para saber qué horquillas de precio me parecen lógicas y que bajar mucho los precios sólo puede hacerse a costa de reducir las horas dedicadas al proyecto y la dirección de obra.

Si os interesa puedo dar en otro vídeo algunos consejos sobre cómo elegir al estudio de arquitectura para hacer la casa de tus sueños. Si es así, déjalo en los comentarios.

Espero que éste vídeo te haya gustado y resultado útil. Si es así, ya sabes. Like y campanita para estar al tanto de todos nuestros vídeos. Y no dejes de compartirlo!

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Fases en que se divide el proyecto

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Fases en que se divide el proyecto

Proyecto de ejecución, anteproyecto, proyecto básico, proyecto ejecutivo, proyecto de obra, de instalaciones, final, memoria técnica…

Si estás pensado hacerte una casa seguro que te suenan muchos de éstos nombres, pero también que no tendrás del todo claro en qué consiste cada uno, cuando se necesitan  y si todos existen realmente.

Mi nombre es Jorge Blanco, soy uno de los arquitectos del estudio DDAU Arquitectos y en éste video te explicaré las distintas fases en las que se divide el proyecto y los documentos que forman cada uno de ellos.

Lo primero que tienes que tener claro es que solo hay un proyecto, pero que se redacta en distintas fases.

El Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, que es al que yo pertenezco, establece las siguientes fases:

– Estudios Previos

– Anteproyecto

– Proyecto Básico

– Proyecto de Ejecución

Y a éstas, añade además la fase de recepción y liquidación de obra.

¿En qué consiste cada uno y como va tomando forma el proyecto?

Cuando se nos encarga un proyecto, lo primero es pensar en cómo organizar los espacios. Cada arquitecto tendrá sus formas de enfrentase a ésta fase, pero lo normal es empezar croquis a mano alzada. Suelen dibujos muy básicos y esquemáticos, aunque algunos arquitectos llegan a hacer croquis que son dibujos preciosos.

Se puede trabajar en planta o en maquetas, tanto físicas como digitales. Pero la clave es que ésta es una fase de trabajo no enfocada en mostrar al cliente si no en ayudarnos a nosotros mismos a encajar el proyecto en el que estamos trabajando.

Una vez las ideas se van concretando, se empieza a trabajar con distintos programas de CAD que darán la precisión necesaria para definir la vivienda.

Aquí se presenta al cliente lo que se denominan estudios previos.

Se trata de unos planos muy básicos. En ocasiones con partes dibujadas en ordenador y partes complementadas a mano. Otros arquitectos preferirán hacer un precioso y detallado dibujo a mano alzada, un collage… o un modelado en el ordenador para verlo directamente en la pantalla. Lo que tiene que hacer es permitir que los clientes entiendan las ideas más importantes de la vivienda que se está diseñando para que la puedan validar o pedir  las modificaciones necesarias.

Aquí se van a tratar temas de concepción general de espacios y se responden preguntas del estilo:

¿Las mejores vistas serán para el salón o el dormitorio principal?

¿La cocina está integrada al salón o se hace separado?

¿El dormitorio de invitados se ubica en la zona de dormitorios o mejor en una zona más independiente?

Esto lo digo porque estando en ésta fase algún cliente me ha dicho cosas como:

Genial, pero ¿has contemplado que  quiero que haya un ventilador de techo encima de mi cama, que las persianas sean motorizadas o que si he puesto tomas de usb en los enchufes junto las mesillas de noche?

A través de un trabajo iterativo, poco a poco se van definiendo estos estudios previos hasta que el proyecto ya tiene toda su geometría definida.

Posición exacta en la parcela, tamaño de los espacios, alturas, ventanas, posición aproximada de futuro mobiliario, alzados…

Eso es el anteproyecto. La casa está ya diseñada en cuanto a volúmenes, distribución y alzado.

Lo normal es que se materialice en un documento formado por una memoria y unos planos.

Una vez que des el visto bueno al anteproyecto, y estés seguro que es la vivienda de tus sueños, se ponen en marcha el proyecto básico y el proyecto de ejecución y con ellos los trámites administrativos y de permisos de obra.

Primero se redacta el Proyecto Básico que se encarga de describir formalmente la vivienda y justificar todo lo que tenga que ver con las dimensiones.

El proyecto Básico no es definición suficiente para construir la vivienda ya que simplemente presenta la información que ya estaba en el anteproyecto tal y como exigen el colegio de arquitectos y y los ayuntamientos, y sobre todo,  hace la justificación de toda la normativa que tiene que ver con aspectos de la geometría del edificio.

Está formado por

-una memoria que describe la casa, sus superficies y características, y justifica el cumplimiento de la normativa urbanística, de protección contra incendios y de accesibilidad (en los casos que sea necesario).

– los planos, que definan a una escala suficiente toda la geometría de la vivienda, y lo justificado en la memoria. Deberán incluir, al menos:

            – Situación

– Plantas

            – Alzados

            – Secciones

Y una estimación de presupuesto por capítulos de obra (que se  calcula con los criterios que vimos en el vídeo anterior). Por lo que insisto es una estimación.

Y después, se redacta el proyecto de ejecución. Es el proyecto que realmente define todo lo necesario para poder construir la vivienda.

Además de la definición geométrica, define y justifica la arquitectura, los materiales e instalaciones.

Para ello, además de lo que describe el básico, el proyecto de ejecución,  incluye:

  • En la memoria, la justificación completa de las soluciones adoptadas. Tanto en estructura, instalaciones, aislamientos, impermeabilizaciones, ahorro energético, etc.
  • En los planos, se incluyen todos los que permiten definir perfectamente lo que se va a construir. Para ellos se incluyen, además de los planos de arquitectura, los de carpinterías, los de todas las instalaciones, los de estructura y los detalles constructivos necesarios.

Además de la memoria y los planos, el proyecto de ejecución incluye dos documentos más.

Uno es el pliego de condiciones, que describe las condiciones de ejecución de cada elemento de la obra.

Y el finalmente, las mediciones y presupuesto.

Éste documento define cada uno de los elementos de la obra de forma muy detallada. Tanto el material a usar como las cantidades y el precio.

Al sumar las cantidades y precio de todos y cada uno de los elementos a colocar, se obtiene el precio total de la obra.

También puede, desde el anteproyecto redactarse directamente un proyecto básico y de ejecución, que sería redactar de forma directa el proyecto de ejecución desde el anteproyecto.

Cada ayuntamiento tiene ligeras diferencias en cuanto a la tramitación de proyectos. Tu arquitecto deberá informarse en el que corresponda.

Lo normal es que se tramite la licencia de obra municipal con el básico pero que sea necesario presentar de forma previa al comienzo de la obra, el proyecto de ejecución. Pero, como te decía antes, que tu arquitecto lo confirme con el ayuntamiento antes de redactar los proyectos.

Al terminar la obra, hay que presentar junto con toda la documentación del libro del edificio unos planos del estado en el que han quedado la vivienda, ya que es normal que en el proceso de construcción se hagan algunas modificaciones sobre lo proyectado.

Si bien el nombre de éste documento es Proyecto de Estado Definitivo, personalmente me parece que no tiene mucho sentido llamar proyecto a algo que es una descripción de algo ya construido.

Finalmente, mencionar que en caso de reformas sencillas que no afecten a la estructura, el ayuntamiento puede pedir una Memoria técnica. Es un documento que está formado por una memoria que describa la actuación y justifique las normativas que sean de aplicación, los planos de lo que se va a hacer y las mediciones y presupuesto. Como veis, se trata de una versión mini del proyecto de ejecución.

Espero que con ésta información ya tengas claros los nombres de los distintos documentos y así entender mejor las distintas fases del proyecto de tus sueños.

Por supuesto no dudes en poner en los comentarios cualquier consulta que tengas.

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Pasos para hacerme una casa

Pasos para hacerme una casa

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¿Cuales son los pasos que tengo que dar para construirme una casa?

Llevas tiempo soñando con hacerte tu casa, has ahorrado y te gustaría ponerte en marcha pero no sabes por dónde empezar.

Mi nombre es Jorge Blanco, soy uno de los arquitectos del estudio DDAU Arquitectos y en éste video te explicaré los pasos que tienes que dar tu para hacer realidad tu sueño.

Para hacerte una casa es importante que tengas claro el orden de los pasos que tienes que dar.

Para que sea más fácil, los vamos a ordenar en cinco etapas:

1-Antes de hacer el proyecto

2-Redacción del proyecto

3-Al terminar el proyecto y antes de empezar la obra

4-Durante la obra

5-Al terminar la obra

Antes de hacer el proyecto

En primer lugar, tienes que tener la parcela en la que vas a construir la casa.

Esto suena a Perogrullo, pero alguna vez me han pedido un proyecto para una parcela genérica, para tener pensada la casa que harían cuando encontrasen la parcela perfecta.

Pero los proyectos tienen que tener en cuenta aspectos que varían de una localización a otra como normativa de aplicación, desniveles, orientación, clima,  tipo de terreno,  si es entorno rular o urbano, vistas, etc…

Si estás en proceso de elección de parcela y no tienes claras las ventajas o inconvenientes de una u otra parcela no dudes en pedir asesoramiento a un arquitecto de confianza. Seguro que podrá ayudarte.

También comprueba que la parcela tiene suministros de todas las instalaciones que vayas a necesitar. Agua, electricidad, saneamiento, telecomunicaciones…  Es muy importante que, en caso de que falte alguna de ellas, empieces cuanto antes a tramitar las acometidas.

Una vez tengas la parcela, salvo que  tenga una geometría muy sencilla y no tenga nada de desnivel, deberías encargar un topográfico antes de que el arquitecto empiece a hacer el proyecto.

Se trata de un documento que describe la geometría y los desniveles de la parcela. Lo normal es que el arquitecto te lo recuerde ya que le hará falta para poder definir correctamente el proyecto.

Redacción de proyecto

El siguiente paso es reunirte con el arquitecto que vaya a hacer el proyecto.  Ten una o varias reuniones con él para explicarle las necesidades que tienes, tus gustos, el tipo de diseño que esperas y  muy importante, tu orden de presupuesto y calidad. Para esto te invito a que vayas al mi video anterior donde tienes referencias aproximadas.

A partir de aquí el desarrollará una propuesta que irá adaptando a tus necesidades y expectativas, que además se adecúe a todas las exigencias técnicas y urbanísticas de aplicación sobre la parcela.

Una vez le des el visto bueno al anteproyecto, el arquitecto redactará el proyecto básico y de ejecución.

Es importante que tener en cuente que para poder redactar el proyecto de ejecución es necesario tener el estudio geotécnico, que es un análisis del terreno, de sus características y resistencia. Es imprescindible para poder calcular la cimentación.

Mi consejo es que una vez tengas definido el anteproyecto y se sepa  si hay sótano o no, el número de plantas y la zona de la parcela en la que se va a implantar la vivienda, encargues el geotécnico.

Otra cosa que es muy importante en el proyecto de ejecución es que hay muchas decisiones que tomar en cuanto a calidades, materiales, instalaciones. Hay decisiones muy técnicas, como pueden ser relativas a soluciones estructurales que tendrá que tomar el arquitecto, pero en el resto, déjate asesorar por él, sé muy insistente en que te explique los pros y los contras de cada elección que a ti te corresponda y tómalas.

Previo a empezar las obras

Cada ayuntamiento tiene sus particularidades en cuánto a tramitación de expedientes, pero todos tendrán que recibir antes de darte la licencia de obra un proyecto firmado por un arquitecto y visado por el colegio de arquitectos y el pago de las tasas correspondientes.

Respecto a los trámites municipales, hay dos cosas que es importante que tengas en cuenta:

  • La presentación de la solicitud de licencia de obra es responsabilidad del promotor, es decir, tuya. Pero seguro que tu arquitecto podrá ayudarte en éstos trámites.

Así que no dudes en pedirle que te asesore y te diga cómo hacerlo, te acompañe o incluso en muchos casos hemos sido nosotros los que hemos llevado la documentación al ayuntamiento.

Pero como es responsabilidad tuya, asegúrate de conservar justificante de todos los trámites que se realicen.

 

  • Los plazos de concesión de licencia son muy largos. Aunque hay ayuntamientos muy ágiles en los que el trámite puede resolverse en tres meses, puede ser mucho más largo, pudiendo encontrar otros que tardan seis meses o más. Por lo que ten en cuenta éstos plazos!

 

Mientras que se tramita la licencia, puedes ir buscando a la empresa constructora y cerrando el contrato con ésta. Pero siempre después de tener el proyecto completamente definido.

También, si estás en España, tienes que contratar al Arquitecto técnico que será el director de ejecución de obra. Puede formar parte del estudio del Arquitecto o no.

Nosotros colaboramos con un par de Arquitectos técnicos en la zona de Madrid y provincias limítrofes. Pero recomendamos que el promotor busque un director de ejecución local si la obra está alejada de dónde reside el arquitecto.

También ten en cuenta que si te haces la casa para ti mismo, no es obligatorio contratar una OCT, salvo que te la exija un banco al pedir un préstamo hipotecario.

La OCT es una empresa de control externa homologada para hacer un informe que será necesario si quieres vender la vivienda antes de 10 años.

Así que mi consejo es que si contrates una. Por un lado serán otros ojos para revisar y certificar la seguridad estructural de la vivienda y por otro, en caso de que, por lo que sea, quieras vender la vivienda antes de los 10 años, ya tienes un documento que una vez ejecutada la casa puede ser muy complicado y caro conseguir.

Una vez tengas la licencia de obra, la empresa constructora y la dirección facultativa (al arquitecto y al arquitecto técnico) ya puede empezar la obra y se encargarán ellos de los trámites necesarios.

Durante la obra

Durante la obra, participa todo lo que quieras. Lo normal es que la última palabra en elección de materiales sea la tuya, siempre bajo el asesoramiento de la dirección facultativa para que todos cumplan con la normativa.

Al terminar la obra

Una vez que la obra se termine la dirección facultativa debe firmar el certificado final de obra, recopilar toda la documentación que debe entregar la empresa constructora sobre materiales, calidad, ensayos, mantenimiento, etc.. y hacer los planos de cómo ha quedado definitivamente la casa.

Esto es el libro del edificio y es importante que guardes tú un ejemplar ya que tiene información muy importante sobre cómo mantener tu casa y será muy útil si el día de mañana quieres hacer obras de reforma.

Finalmente tendrás que presentar en el ayuntamiento el certificado final de obra, el libro del edificio y cualquier otra documentación adicional que pueda exigir, y tramitar la licencia de primera ocupación que permitirá habitar la casa.

También tendrás que escriturar y registrar la nueva vivienda.

Embarcarte en la autopromoción de una vivienda es algo que te va a llevar tiempo y dedicación, como la consecución de cualquier sueño, pero teniendo claros los pasos que tienes que dar y con el asesoramiento de un arquitecto que se involucre en el proyecto es algo mucho más sencillo de lo que parece.

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