Desde que tengas la primera reunión con el arquitecto hasta que puedas mudarte a tu casa nueva debes tener en mente que lo normal es que se tarde, de media, dos años.

Uno entre proyecto y licencia y otro para la construcción y primera ocupación.

Es verdad que se pueden acortar esos plazos.

Un buen entendimiento con el arquitecto en la redacción del anteproyecto puede ahorrar bastante tiempo

Un diseño centrado en la simplicidad constructiva o la prefabricación puede ahorrar  meses de obra.

Pero mi consejo es que no corras. Toma tu tiempo para asegurarte que estás satisfecho al 100% con la propuesta que te hace el arquitecto y hacer cuántos cambios consideres necesarios en el anteproyecto.

Es TU casa de los sueños, y tiene que serlo toda la vida.

Tomarse el tiempo necesario en esa fase inicial es crucial. Según avance el proyecto y la obra los cambios serán cada vez más costosos en tiempo y dinero.

Por tanto, uno de los elementos en tu mano en cuanto al tiempo que tendrás en poder instalarte en tu nueva casa es la celeridad a la hora de validar o descartar las propuestas del arquitecto.

Hemos tenido clientes que han ido cambiando de opinión sobre el tipo de casa, tamaño, configuración… que se han llevado una propuesta y a los cuatro meses han vuelto con una idea de vivienda distinta a la que nos habían pedido.

Pero lo normal es que se resuelva con unas pocas iteraciones y que en un mes esté definido el anteproyecto.

Luego, hay que desarrollar el proyecto básico y  el de ejecución, que según el caso se podrá hacer en un solo documento. Aquí las cosas en las que vas a intervenir, serán menores, pero tendrás también que tomar muchas decisiones que podrán afectar al coste del proyecto, así que lo normal es que puedas necesitar tiempo para pensar alguna de ellas.

Lo normal es que la redacción del el proyecto, sin prisa, pero sin pausa tarde al menos un par de meses. Se puede tardar menos, pero mejor haz ésta estimación.

Y una vez esté el proyecto terminado, se visa en el colegio de arquitectos, que suelen tardar una o dos semanas, y se presenta en el ayuntamiento para solicitar la licencia de obra.

Aquí es donde es casi imposible hacer una estimación. Cada ayuntamiento tiene sus tiempos, pero lo normal es que esté en al menos 6 meses.

Éste tiempo se puede aprovechar para ir eligiendo constructora y así una vez tengas licencia se puede empezar la obra.

La duración de la obra puede depender de muchos factores, pero principalmente tendrá que ver con el tamaño y la complicación que tenga la obra.

El tiempo medio de construcción está en unos 9 meses, si bien la horquilla puede ser grande, ya que si se organiza bien, puede hacerse en 6 meses. Pero también ha habido casos en los que se ha alargado un año.

Finalmente, hay que hacer los trámites para la concesión de primera ocupación por parte del ayuntamiento, que pueden dilatarse uno o dos meses.

Así que como te decía antes, a priori, cuenta con años desde que empiece a trabajar el arquitecto hasta que estés mudándote a tu casa. Si todo va bien, éste tiempo se puede acortar. Pero mi experiencia es que mejor no cuentes con ello y si está antes, esa alegría que te llevas.

Pero si mudarte cuanto antes es algo importante para ti, háblalo con tu arquitecto. La obra se puede diseñar, planificar y construir para poder reducir los plazos.

De hecho nosotros pudimos terminar la primera fase de una obra de un colegio  a tiempo para que abriesen en septiembre más de 2.000 m2, en apenas 5 meses de obra, y habiendo empezado con el proyecto básico y de ejecución aproximadamente un año antes.

Pero debes valorar que  plazos tan ajustados, siempre suben los costes de la construcción y no siempre son posibles.

Espero que éste vídeo te haya resultado útil y tengas, al menos, unos órdenes de magnitud de lo que es un tiempo razonable y lo que no.

Por supuesto no dudes en hacernos cualquier consulta que tengas o ponerte en contacto con nosotros directamente, estaremos encantados de ayudarte.

Lo primero que tienes que hacer es evitar la tentación de buscar constructoras a las que preguntar directamente cuánto te cobrarían por hacer la obra que estás pensando.

Es normal que estés deseando que te den una cifra cuanto antes, pero salvo que la obra sea muy, pero muy sencilla, volviendo al ejemplo que hemos usado otras veces, lo que dirás a la constructora es como si entrases en un concesionario y preguntases por cuánto vale un coche de cuatro ruedas en el que quepan 5 personas.

Para elegir a la constructora de la forma más segura posible, es imprescindible que compares en igualdad de condiciones y para ello todas tienen que valorar exactamente lo mismo.

Para que puedan hacerlo es necesario que tengas un proyecto que:

• Defina claramente las obras a realizar
• Tenga unas mediciones que definan todas las partidas en las que se pueden descomponer las obras y permita a las distintas empresas valorar de forma clara y transparente cada una de ellas
• Compruebe y justifique, en su caso, toda la normativa que la obra que quieres hacer tiene que cumplir.

Te sorprenderá la cantidad de veces que me he encontrado que una obra realizada con la mejor voluntad no podía ser legalizada porque no cumplía la normativa. O que me encargaban un proyecto para tramitar los permisos de obra que había contratado un promotor a una constructora, y para cumplir las distintas normativas, había que cambiar el presupuesto (normalmente al alza) con el lógico malestar del propietario.

Una vez tengas el proyecto, con unas mediciones desglosadas por partidas y estés seguro que las obras se adecúan a la normativa ya puedes buscar constructora.

Envía a las distintas empresas el proyecto y asegúrate que todas valoren ese proyecto, poniendo precio unitario a cada una de las partidas.

Así, además de tener el precio total, podrás tener los precios parciales para poder comparar y ver si hay posibles errores en la oferta.

Es muy probable que las distintas constructoras quieran proponer cambios, mejoras o alternativas para mejorar o abaratar la oferta. Está muy bien, pero siempre como añadidura a entregar el proyecto completamente valorado por partidas, ya que no olvides que el objetivo es comparar en igualdad de condiciones.

Mi consejo es que pidas entre 3 y 5 presupuestos.

Y ten en mente que la licitación no puede ser únicamente una subasta a la baja. Además del precio más bajo, ¿en que otras cosas importantes tienes que fijarte?

1- Forma de pago:  Si la obra va a ser una reforma y la empresa es pequeña, puede ser normal una señal previa. Pero salvo éste caso, o si vas a hacer una vivienda prefabricada, los pagos deberán ser contra certificación de obra. Es decir, la empresa constructora acepta que cobrará mensualmente el porcentaje de obra que la dirección facultativa estime que está correctamente ejecutada.

Si la empresa constructora solicita pagos por adelantado importantes, propone unos cómodos pagos mensuales dividiendo el importe  total de la obra en los meses que va a durar, o cualquier otra que no suponga que la dirección facultativa controle que cobre por lo que ha ejecutado, desconfía!

2-  Volumen y experiencia: Comprueba que la obra que quieres hacer encaja con la tipología y el tamaño de obra que la empresa a la que quieras contratar ha estado haciendo recientemente.

3- A todos nos gusta encontrar chollos pero el valor de las obras, si todas las empresas valoran lo mismo, deberían estar en una horquilla bastante ajustada. Si alguna hace una oferta mucho más barata que el resto, desconfía.

4- En construcción el tiempo es dinero, así que incluye entre tus criterios de selección el plazo comprometido para hacer la obra y muy importante, las penalizaciones en caso de que no se cumplan.

En definitiva, elegir la empresa constructora tiene que ser más que elegir sobre el papel la que te de el precio más económico.

Entrevístate en persona con cada una de ellas, a ser posible acompañado por el arquitecto, que podrá hacer preguntas más técnicas.

Déjate asesorar por él, pero la decisión de la elección de la constructora debe ser siempre tuya.

Como dije en el post sobre lo que hacemos los arquitectos, no pasa nada porque el arquitecto y la constructora se conozcan y tengan buenas relaciones, pero debes estar seguro que la relación no va más allá y el arquitecto no va a tener conflicto de intereses a la hora de ser exigente con la constructora

Como siempre, si estás en éste proceso y tienes alguna consulta, no dudes en escribirme y estaré encantado de ayudarte en lo que pueda.